一発逆転の税理士 茨城県
1980年代は、バブル全盛の時代である。
株とともに不動産ブームが列島を席巻し、それに乗じた不動産業者が跳梁賊眉した。
80年に設立され、投資用ワンルームマンションの開発・分譲で急成長したRもまた、そういう業者の一つであったといってよい。
同社が掲げた「オーナーズシステムという独自のシステム」は、開発したマンションの所有権を小口で分譲したうえで、再度、一括借り上げし、購入者のオーナーに代わって入居者の募集を含む管理運営業務の一切を行い、オーナーに対しては入居者から得る家賃を半永久的に「配当」と称してり‐ス料を支払うというもの。
「わずかな頭金で購入でローンは配当で支払える」。
これを調い文句に、ワンルームマンションやホテル客室を分譲し、Ｒの事業展開は拡大の一途を辿った。
「C八王子」は、一万3242㎡の広大な敷地にＡ、Ｂ、Ｃ3棟のビルを配置。
学生向けワンルームマンション615室、研修用ホテル270室を擁し、とりわけ大規模プロジェクトとして注目された存在で、84年（昭和62年）に分譲が開始された。
通知書によれば、Rが、「オーナー振込み」、つまり「配当」を3カ月猶予してほしい、というのである。
理由はこまごまと述べられているが、要するにバブル崩壊にともなう経営悪化を原因に挙げている。
危機を乗り切るために、「脱不動産」を目指し経営改革を進めているとしたうえで、こう続けていた。
「この度の、オーナー振込み実施猶予の措置は、弊社が社運を賭した経営の根本的改革を円滑に遂行し、他ならないオーナーの皆様へ、オーナー振込みを永年に亘り保証きせていただくためのことであり、誠に借越とは存じますが、弊社をここまで育てていただいたオーナーの皆様に、今しばらく新規事業の立ち上がりの期間の資金運用に深くご理解いただきたくお願い申し上げる次第でございます」「オーナー振込みを永年に亘り保証させていただくため」と、一見すると、もっともらしい理由のようだが、つまるところは本来オーナーへ渡すべき「配当」を開発事業の赤字に充当したいという、極めて虫のいい理屈を申し立てているに過ぎない。
御託を並べて「オーナー振込み実施猶予」をお願いした購入者はどうなるか。
考えてみるまでもない。
残るのは、ローンの支払いだけである。
購入者が、どれだけの負担を強いられたか。
具体的事例をいくつか示してみよう。
ところが、頼みの「配当」がなくなり、そのまま36万円の重圧にさらされる。
渋谷は即座に、ローンを組んでいたＯとＣ生命に電話連絡し、事情を話したが、「ケンもホ「ただ、Rからの「配当」が順調な頃は、持ち出し額は月8万円程度でした。
しかも、購入した当初は節税効果で100万円ほど戻ってきたので、年間支払い額はツーペイでしる。
ホテル一室を購入（一口550万円で、一室は4口）したＫは、購入価格2200万円のうち2000万円がローンで、毎月の支払いは約14万円。
購入後は、これをＲの「配当」約8万7000円で埋め、持ち出しは約5万円だった。
それが「配当」がなくなると、まるまる14万円の支払いを強いられる。
「ローン額は毎月、40万円近くありました」というのは、渋谷雅子だ。
マンションの場合は、一口450万円、3口で一部屋（1350万円）と設定されていた。
2部屋を購入した渋谷は、購入価格2700万円のうち、2400万円をローンで当てていた。
これだけでも月々の支払いが約16万円。
ところが渋谷は、「C八王子」とは別に、もうひとつ同じRの物件である「ビー・アンド・ビー木場」を購入し、3200万円のローンも組んでいた。
こちらの支払いが約20万円。
合わせて約36万円の負担であった。
「この先、どうなるのか」その強迫観念はいかばかりであったろうか。
これほど重大な事柄を、一片の紙切れで一方的に通知してきただけで、直接の説明は何もない。
不安にかられ、居ても立ってもいられないオーナーたちの何人かは、Rに直接コンタクトし、事情説明を求めた。
「自分が住んでいる家の借金もあり、ローンのことを考えると、怖くなった」というＳ治大は即座に電話をかけたが、何度かけても話し中の音が虚しく響くばかりだった。
前出の小林は、購入時に担当したR社員宛に手紙を書いた。
「一応、担当者が出向いてきて説明を受けました。
「手形の決裁が下りない」とかで、資金繰りがうまくいかないという話でしたが」それ以上の説明はなかった。
それでもRの通知を信用するなら「配当猶予」は「年内向こう3カ月間」と期限が切られている。
わずかな望みといえなくもない。
しかし、その期待は虚しいものであることをすぐに思い知らされるのだ。
「年内向こう3カ月間」の約束が過ぎ、振込み再開に期待を繋いだ1992年（平成4年）1月初旬、Rは再び、「オーナー様への賃料振込実施再開についての御報告・お願い」（1月7日付）なる文書を送付してきた。
「状況の厳しさは好転のきざしを見せる事なく、オーナー様への賃料振込再開の目途の立たない状況でありますが、雪月振込再開」のお約束に関しては抜本的にあらゆる経費を削減し振込を再開させていただく所存でございます。
ただし、再開の期日といたしましては、誠に勝手ではございますが当社諸般の事情により1月27日とさせて頂きたく、また当分の間の振込日を毎月27日にさせていただきたくお願い申し上げます」確かに「振込を再開させていただく所存」とはある。
しかし、文書は、さらに続く。
「御猶予いただきましたオーナー様への賃料振込に関しましては、誠に勝手ながら4月度の支払分より分割にて御返済させていただきます」実は前年10月9日付「猶予のお願い」の文書では、猶予期間については年利14％に相当する金利を約するのと併せて、「ご猶予いただいたオーナー振込みにつきましては、明年1月よりの再開にあわせ、必ずご返済させていただきます」と、明記していた。
その約束が今度は、「4月度よりの分割」に後退した。
そして1月27日。
肝心の「振込再開」の約束も反故にされるのだった。
代わりに、同日付でRから3度目の文書が届く。
「入居者家賃収入額振込方式について（御報告・御願い）」と表題が付けられたその文書には、それでも「1月27日から振込をさせていただきます」と、いかにも振込みを再開したかのように書いてあった。
「振込猶予のお願い」の通知を受けた前年10月以来、少なからぬオーナーが、Rに抗議の電話を入れたり、本社を訪れ直談判に及んでいた。
そういう中の一人で、ホテル一室の4分の3の権利を購入していたＫは証言する。
「電話で抗議すると、「コンピュータがブレイクダウンして振込作業を手作業で行っているので時間がかかっている」と言い訳をしていたが、それから比較的早い時期に振込みがありまし文書の表題が示す「入居者家賃収入額振込方式」とは、従来、マンションの実質家賃や入居・空室状況にかかわらず一定額を保証していた配当額を、今後は前月の実質家賃収入を按分したものに変更する、というもの。
そして1月分は、従来額の85・14％（ホテルの場合は利益還元方式で従来の50％）だと知らせていた。
実質、減額である。
また突然かつ一方的な通知であった。
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